Tout ce que vous voulez savoir sur l'administration d'une PPE.

Le changement d'administrateur se décide à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée générale, sauf disposition contraire du règlement de PPE. La nomination d'un nouvel administrateur doit figurer à l'ordre du jour de la convocation.

Les charges courantes financent l'exploitation annuelle du bâtiment (chauffage, entretien, conciergerie, assurances, honoraires). Le fonds de rénovation est une réserve constituée pour les travaux importants à venir (toiture, façade, ascenseur, etc.). Les deux sont alimentés par les copropriétaires selon la clé de répartition, mais ne se confondent pas.

L'assemblée se tient au moins une fois par an. La convocation est envoyée 10 à 30 jours à l'avance avec l'ordre du jour, le rapport de gestion, les comptes annuels et le projet de budget. Les décisions se prennent selon les majorités prévues par le règlement et le Code civil. Un procès-verbal est rédigé et envoyé à tous les copropriétaires.

L'assurance bâtiment de la PPE (souvent obligatoire) couvre la structure et les parties communes — incendie, dégâts d'eau d'origine commune, etc. L'assurance ménage individuelle de chaque copropriétaire couvre l'intérieur de son lot et ses biens mobiliers. La RC privée du copropriétaire couvre les dommages qu'il cause. Les frontières peuvent prêter à confusion en cas de sinistre — nous coordonnons ces situations.

Le décompte de charges est généralement établi dans les trois à quatre mois suivant la clôture de l'exercice, et présenté à l'assemblée générale annuelle. Chez nous, les copropriétaires reçoivent leur décompte individualisé en même temps que la convocation à l'AG.

L'honoraire dépend de la taille (nombre de lots), de la complexité (fonds, immeubles multiples, parties communes étendues) et de l'état du bâtiment. Nous fonctionnons sur un forfait annuel par lot, complété par des prestations exceptionnelles facturées au temps. La meilleure réponse pour votre cas, c'est une offre personnalisée — qui ne vous engage à rien.

Cela dépend de la nature des travaux. Les travaux d'entretien nécessaires se décident à la majorité simple. Les travaux utiles à la majorité qualifiée (la majorité de tous les copropriétaires représentant la moitié de la valeur des parts). Les travaux somptuaires nécessitent l'unanimité. Les modifications structurelles peuvent exiger des majorités spéciales selon le règlement. Nous préparons toujours la qualification juridique en amont de l'AG.

Oui, mais cela demande des majorités qualifiées et, selon les modifications, des inscriptions au registre foncier. Certaines clauses sont protégées et exigent l'unanimité. Une modification de règlement est un projet sérieux que nous accompagnons étape par étape, en lien avec un notaire si nécessaire.

Nous suivons une procédure structurée : rappel administratif, mise en demeure formelle, puis poursuite si nécessaire. La copropriété dispose d'un privilège légal sur le lot pour les charges des trois dernières années (art. 712i CC). Mieux vaut prévenir : nous identifions les retards dès le premier mois et entamons le dialogue immédiatement.

Entre la décision d'AG et la prise effective de mandat, il faut compter en général trois mois. Ce délai permet la transmission ordonnée des comptes, des contrats, des dossiers juridiques et techniques par l'ancien administrateur, et la mise en place propre des outils du nouveau.